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柬埔寨近年来以其相对低廉的劳动力成本和日益完善的基础设施，成为众多外资企业关注的热点。特别是制造业、纺织业以及电子组装等领域，吸引了大量国际投资者的目光。然而，对于许多想要在柬埔寨建厂的企业来说，一个关键问题始终悬而未决：外国人是否可以直接购买柬埔寨土地用于工厂建设？答案是否定的。

根据柬埔寨宪法规定，只有柬埔寨籍自然人或法人可以拥有土地所有权。这意味着外国投资者无法直接购买土地，但可以通过合法途径间接获得土地使用权。这些方式包括信托机制、与本地人合伙成立公司、长期租赁、获取特许经营权以及申请本地国籍等。

其中，信托机制是一种较为常见的解决方案。通过设立合法信托，外籍个人或企业可以将不动产产权登记在信托公司名下，由其代持，并按照委托人的意愿进行管理、处置和收益分配。这种方式虽然需要支付一定的信托费用，但能够为投资者提供较为稳定的法律保障。

另一种常见做法是与本地人合伙成立公司。外国投资者可以与柬埔寨本地合伙人共同注册企业，以公司名义收购房地产。为了保障自身权益，通常要求本地合作伙伴持有51%的股份，同时通过授权书、代理人协议和股东协议等法律文件明确双方的权利与义务。尽管如此，这种合作模式仍然需要投资者在选择合作伙伴时格外谨慎，确保对方具备良好的商业信誉和履约能力。

长期租赁也是一种可行的选择。外国投资者可以与柬埔寨公民签订长达15至50年的土地租赁合同，到期后还可延长50年。租赁期内，投资者可以合法使用土地并进行厂房建设，但需要注意的是，土地产权仍归柬埔寨公民所有，且租赁期间不得转售不动产。这种方式虽然限制了投资者对土地的完全控制，但在实际操作中被广泛采用。

另外，柬埔寨政府还允许外国投资者通过申请经济特许权来获得土地使用权。这类特许权通常适用于工业或农业开发项目，具有较高的政策支持和税收优惠。不过，申请过程较为复杂，需经过多部门审批，且对项目的规模和技术要求较高。

对于希望彻底解决土地问题的投资者，加入柬埔寨国籍也是一种选择。一旦取得当地国籍，便可合法购买土地。然而，这一途径通常需要放弃原有国籍，且入籍流程繁琐，耗时较长，因此并不适合所有投资者。

在柬埔寨建厂的过程中，除了土地问题外，企业还需完成一系列注册与许可手续。首先，投资者需在线提交企业资料，向商务部申请营业执照，并向税务局取得纳税人识别号。若希望享受投资优惠政策，还需向柬埔寨发展理事会（CDC）提交申请，或在省级投资委员会备案。所有企业都必须在柬埔寨商业部注册，获得商业注册证书，并完成税务登记和社会保险登记。

根据《工业法》，企业还需向工业、科学、技术和创新部申请工厂许可证，提交相关图纸、批文及环境影响评估报告（如适用）。同时，根据《环境保护法》，所有项目都必须进行环境评估，并取得环保部颁发的环保许可证。对于特定行业，如食品加工、药品制造等，还需要额外的行业许可，例如卫生部门的生产许可或建筑行业的施工许可证。

在场地选择方面，部分工业园区提供了标准化厂房或可租赁地块，这为投资者节省了大量前期筹备时间。签署长期租赁合同时，建议仔细了解基础设施费用、物业服务以及周边配套设施，以确保后期运营的便利性。

厂房建设前，企业需获得建设许可，工业项目通常需经过多个部门的交叉审核后方可动工。人才招聘也是建厂过程中不可忽视的一环。柬埔寨拥有丰富的劳动力资源，尤其是普通工人和部分熟练技工，但企业在进入市场后，仍需制定系统的培训计划，以提升员工技能和生产效率。

总体来看，尽管柬埔寨对外资企业开放程度较高，但在土地使用方面仍存在诸多限制。投资者需充分了解当地法律政策，选择合适的合作模式，并严格遵守各项审批流程，才能顺利实现建厂目标。随着柬埔寨经济持续增长和营商环境不断优化，未来外资企业在该国的发展前景依然广阔。